Home » Tankegods » Därför bör bostadsbubblan snart spricka

Därför bör bostadsbubblan snart spricka

De faktorer som drivit på de skenande bostadspriserna är snart på väg att plockas bort, ett efter ett.

Skatten förväntas i regeringens höstbudget höjas med 20-30 miljarder. Kostnaden för ränteavdragen beräknas av Konjunkturinstitutet belasta statsbudgeten med 60 miljarder år 2024 i takt med ökade bolåneräntor, jämfört med dagens 18 miljarder.

Vi kan därför förvänta oss sänkt ränteavdrag, dels för att det krävs för att bromsa låneexplosionen och dels för att regeringen inte har något val, rent ekonomiskt. Avtrappningen blir minst smärtsam för hushållen när räntan är som lägst, alltså nu.

Utöver detta har regeringen att hantera skenande kostnader för sjukförsäkring och migration.

Om det utländska kapital som svenska banker är beroende av börjar oroa sig för övervärderade bostäder, överskuldsatta låntagare eller andra finansiella risker kommer inlåningsräntan för bankerna att stiga. Det kommer omedelbart slå igenom på den rörliga räntan, d.v.s. för majoriteten av låntagarna. Banken är beroende av att den internationella kapitalmarknaden förnyar sina obligationer om 70 miljarder, varje månad. Svenska staten har inte en chans att täcka upp för ett sådant kapital.

Amorteringskravet är snart ett faktum. Det är nu bara en formsak för riksdagen att besluta om lagen som ska ge Finansinspektionen det mandatet.

Hushållens disponibla inkomster kommer sänkas med ökade skatter och lägre ränteavdrag. Samtidigt kommer utgifterna öka med högre räntor och amorteringskrav.

Med andra ord, de faktorer som drivit på de skenande bostadspriserna (tillsammans med det psykologiska massbeteendet) kommer snart att plockas bort, ett efter ett.

Enligt Valuegard ökade bostadspriserna med 3% i juli jämfört med juni månad. Det motsvarar en årlig värdeökning på 43%. Att riksbanken har minusränta under en sådan inflation är ett komplett vansinne. Orsaken är att de mäter sin inflation utifrån KPI (konsumentprisindex) som följer priser på konsumentvaror i olika prisklasser. Dock tas ingen hänsyn till bostadspriserna. För att behålla förtroendet för internationellt kapital måste de visa att de kan hålla sitt mål om 2% inflation över en konjunkturcykel, utifrån sin egen mätmetod.

Tills dess att den finansiella obalansen fått värka ur avråder jag starkt ifrån hög skuldsättning samt investeringar i tillgångar som är känsliga för finansiell oro, t.ex. aktier och högriskfonder. Den som har tillgängligt kapital när korthuset rasar kommer gå starkast ur ruinerna.

Med detta sagt kan jag villigt erkänna det självklara. Ingen kan förutspå framtiden. Troligtvis kommer bostadspriserna försätta upp ett tag till, men långsiktigt ska dem ner. Frågan är inte om utan när.

About Jon Schvili

Socialliberal entreprenör. Driver Enhanza AB och Elventus AB. Sitter i styrelsen för Wiseway Ingenious AB och Samfundet Sverige-Israel i Stockholm. Brinner politiskt för mänskliga rättigheter.

30 comments

  1. Alla ska vi bo någonstans. Och ibland har man få val genom att man arbetar en dyr del av landet så lär man ju bo där i krokarna.

    • Jag förstår att det är lockande att köpa när man behöver någonstans att bo och när pengar nästan är gratis. Jag är inte ute efter att skuldbelägga människors val, utan försöker göra en strikt ekonomisk bedömning. Om bubblan spricker och den finansiella krisen blir ett faktum kommer anledningen till varför man köpte inte spela någon roll.

      • Oscar Overgaard

        Hej Jon! Väldigt bra och intressant artikel. Jag håller med dig. Några skriver här att folk alltid kommer köpa bostäder eftersom behovet och efterfrågan ökar hela tiden. Enligt min mening finns det ytterliggare ett argument för att prisutvecklingen är onormal. Priserna har stigit mer än lönerna. Priserna har på många ställen har fördubblats sedan 2005, men inom hur många yrken har lönerna fördubblats sedan 2005? Genomsnittslön för Sjuksköterska 2015 var 24955 kr.
        http://www.lonestatistik.se/loner.asp/yrke/Sjukskoterska-1226

        Var då sjuksköterskelönen bara 12500 kr / månaden år 2005? Nej knappast. Jag hittar ingen myndighetsstatistik, men på denna bloggen uppger en person att ha fått 20800 som nyexaminerad i 2004.

        http://www.familjeliv.se/forum/thread/2660447-lon-for-sjukskoterskor

        Det ser ut som att sjusköterskelönen har bara ökat med 20 % sedan 2005 medans bostadspriserna har ökat med 100 %. Ifall sjuksköterskelönen hade ökat lika mycket som bostadspriserna så hade en sjuksköterska i genomsnitt tjänat ca 42000 kr idag.

        Nu är sjuksköterskeyrket inte representativt för hela Sverige, men det är iallafall ett mycket vanligt yrke och därmed ett bra exempel.

        Nu får man ju som sagt ta hänsyn till ränteavdrag, avskaffad fastighetsskatt, låga räntor med mera, men denna utvecklingen att priserna har ökat så otroligt mycket mer än lönerna borde vara ett tecken på att en bostadsbubbla är att vänta. Allt färre kommer ha råd med insatsen.

        En annan intressant fråga är om dem höga bostadspriserna har gjort oss fattigare? Och om vår levnadsstandard har sjunkit?

        Mäklarens uttalande i denna artikeln från Expressen från den 10 mars 2016 skulle jag villa tolka som att han indirekt säger att vår levnadsstandard har gått ner, vi blir tvunga att bo mindre än tidigare.

        Små och fina lägenheter är hetare än någonsin.

        En anledning kan vara de stigande priserna.

        ”– Kunder som tidigare tittade på 35 kvadrat och uppåt har inte längre råd och måste gå ner till mindre lägenheter, säger Christofer Roslin på Mäklarhuset”

        Vad tror du om det?

        Med vänliga hälsningar

        Oscar Overgaard

      • Tack för din input, Ove! Jag delar din bedömning. Skillnaden mellan inkomst och skuld har blivit alldeles för stor. Därför prata Finansinspektionen om att införa ett skuldkvottak, dvs en gräns för hur mycket man får låna i relation till sin inkomst. Enligt deras förslag skulle en tredje av de som fått lån (senaste året, tror jag) inte få lån idag.

        Det är frustrerande att ha sina penga på banken medan tillgångarna omkring en skenar, men jag tror ändå det är klokt just nu.

  2. Självklarheter, tycker jag själv. Men tydligen inte vare sig politikerna eller Riksbanken. När har de å andra sidan sett några finansiella kriser innan de redan är ett faktum?

  3. Bra och intressant inlägg. Enda funderingen jag får är att bostadsbristen i Stockholm fortsatt kommer att ha en prisdrivande effekt. Eller? Undantar vi storstadsområdena är prisutvecklingen mer normal så obalansen inom landet är mycket stor.

    • Bostadsbristen är reel, men kraftigt överdriven i bostadsvärderingen. Den största inflyttningen till Stockholm består av migranter som inte konkurrerar om bostäderna i mångmiljonklassen.

      Man hävdar att det inte går att bygga mer i Stockholm, men efter några minuter med tunnelbana finns nära på åkermark. Dessutom ökar prisökningen än mer i t.ex. Göteborg.

      Priset styrs framför allt av vad köparna kan betala per månad. Ekonomiskt ses det som att man hyr bostaden från banken, men att man får ta del av den ”säkra” uppgången.

      Två aspekter styr uppgången mest:
      1) De extremt låga månadskostnaderna och ökad disponibel inkomst, samt
      2) köparnas övertygelse om en ständig uppgång.

      • Håller absolut med dig i att det finns massor med ställen att bygga på. Det är väl regelverket som behöver förändras/förenklas.

  4. Det är väl ganska självklart att politikerna inte nämner faran med överbelåning och överdriven bostadsvärdering, i alla fall inte i några stora ordalag. Bankerna tjänar ju enorma pengar på hela affären, så vad de önskar är ju rätt klart. Även marknaden själv önskar såklart att detta fortgår i det oändliga.
    Jag tror att lättåtkomliga pengar också spelar en stor roll i människors agerande.

  5. I stockholm kommer det inte att bli ngn bubbla. Tillgång och efterfrågan.. finns inga hyresrätter att tillgå så stiger priset på br

  6. Instämmer. Svenska bomarknaden är ett minfält med okänt antal minor.
    Det vi vet är att det kommer smälla, men inte när. Risk finns att kroppen förblöder.
    Alla stjärnor står exakt rätt i skyn, när ngn slocknar är ett feltramp oundvikligt.

  7. Hej Jon! Bra sammanfattning tycker jag, jag är inne på samma linje. Det enda jag reserverar mig för är de åtgärder du förutspår (sänkt ränteavdrag mm). Jag menar att du gör ett vanligt misstag, du utgår från att andra tänker och fattar beslut som du. Historien har visat att det inte alltid är så.
    Jag tror att de flesta, om inte alla, åtgärder kommer dröja länge eller inte bli av alls, och om de blir av så blir det inte förrän det är för sent. Inget parti vill sitta med Svarte Petter och få skulden för att ha orsakat bubblans kollaps. Vilket innebär att politikerna länge till kommer fortsätta att göra precis som hittills: ingenting. Priserna kommer att öka ett bra tag till innan någon gör något, och då är der för sent. My two cents.

    • Jag delar helt din bedömning. Alla vet vad som behövs göras, men inte hur man blir återvald efteråt. Eller Kjell-Olof Feldt sa: ”Det som är ekonomiskt nödvändigt är inte politiskt möjligt. Och när det blir politiskt möjligt, är det ekonomiskt försent.”

      Men i dagarna gick generaldirektörerna för våra tre stora finansinstitut ut och varnade för konsekvenserna om flera åtgärder för att bromsa låneexplosionen inte införs snarast. Det BORDE ha en politisk inverkan. Å andra sidan, som du säger, alltför kraftiga åtgärder kan vara det som gör att bubblan spricker. Inget delikat ansvar.

  8. Hej Jon, intressant inlägg! Även om jag förutspår en annan utveckling.
    – Effekten av ett infört amorteringskrav är överdrivet, då i princip alla bankerna redan kräver den amorteringstakt som föreslagits.
    – I Stockholm är det brist på bostäder och efterfrågan bara ökar, Stockholm är Europas mest expansiva storstad och det finns inga tecken på att urbaniseringen i Sverige kommer minska. London är ett exempel på en bostadsmarknad med extremt höga priser på grund av den höga efterfrågan kontra ett lågt utbud, trots det är den disponibla inkomsten inte så mycket högre än i Stockholm. I London kostar en lägenhet mer än dubbelt så mycket som i Stockholm.
    – Om/när ränteavdraget kommer minskas kommer det säkert påverka prisutvecklingen negativt.

    Slutsats: Den prisutveckling vi haft de senaste åren kommer inte fortsätta, utan vi kommer få en viss nedgång i 1-2 år (ca. 5-7%) innan prisuppgången fortsätter, men på en mer balanserad nivå ca. 5-7% i årstakt.

    • Tack för att du delade med dig av ditt perspektiv.

      Amorteringskrav. De som inte amorterarar är oftast de med minst marginaler. Dessutom finns en stark psykologisk aspekt i amorteringskravet. Det märktes inte minst under vårens raketuppgång i samband med att införandet var på gång. Hur var den möjlig om ändå ingen har amorteringsfria lån?

      Skillnaderna mellan Stockholm och London är stora. De största är att de 1) har fri hyressättning och 2) får hyra ut sina lägenheter. Priserna drivs upp av spekulation om framtida hyresintäkter.

      I Sverige spekuleras också i bostäder, men genom en förhoppning (eller i många fall en övertygelse) om en framtida värdeökning. Spekulationen bygger alltså på ett subjektivt värde istället för ett affärsmässigt penningflöde. Den grundade övertygelsen om en ständig uppgång sätter den sunda girigheten (rädslan att förlora pengarna) ur spel. Samtidigt ökar priserna ännu mer. Vad spelar det för roll och jag betalar lite mer, bostaden kommer i alla fall vara värd ännu mer imorgon?

      Har du en djupare analys av de procentsatser du nämner? Skulle vara spännande att ta del av. 🙂

      • Nothing but return

        Genomsnittlig belåningsgrad är 67 % för nya bolån. Av bolån över 70 % amorterar 90 %, av de 11 % med högst belåningsgrad amorterar 100 %.

        Sparkvoten hos svenska hushåll är 8,1 %.

        Stockholm växer med 50 000 per år, 15 000 bostäder byggs per år. (SCB), Saknas över 120 000 bostäder. (Handelskammaren)

        Ingen bubbla. Fastighetsskatten är borta, räntan är nere på 1,5 %, amorteringarna är nere på 1,5 % istället för historiska snittet på 2 %. Den disponibla inkomsten har ökat med över 50 % sen 1996 och förklarar resten av ökningen.

        Källor: FIs rapporter, SCB, Handelskammaren.

        Bolånebubblan är den största myten som finns just nu, fullt i klass med fördomarna mot invandringen.

        • Tack för ett intressant inlägg. Bostadsbristen är onekligen stor. Men priserna har ökat markant mer än inkomsterna. Är det inte också underligt att tunga företrädare som Stefan Ingves (Riksbankschef), Hans Lindblad (Riksgälden) och Martin Noréus (Finansinspektionen) skulle spä på ”myten”. De är oroliga. Mycket oroliga.

          • Nothing but return

            Om du beaktar att räntan var 10%, fastighetsskatten 1-1,7% och amorteringarna var 2% istället för som idag 1-1.5%. Så en motiverad ökning på 3,3x. (Om du räknar på en ränta på 2 % idag)

            Sen slänger du in ökningen av disponibel inkomst på 50% sen 1996 och där har du resten av ökningen. (Den totala ökningen är 5-6 gånger i Stockholm, lite mer i övriga landet).

            När du med fundamentala faktorer kan förklara ökningen på det här sättet är det ingen bubbla.

            Ingves.. Året är 2006. http://www.di.se/artiklar/2006/5/31/riksbanken-varnar-for-fastighetsbubbla/

            Ingves är orolig för att bankerna är så stora i förhållande till resten av den svenska ekonomin. Här passar det bra att nämna att bankerna har tre gånger så mycket eget kapital idag som 2008.

            Totalt sett är skulderna i Sverige lägre idag jämfört med tillgångar (exklusive bostäder) än vad de var 1996.

          • Nothing but return

            Ett förtydligande:

            1996:

            10% ränta
            1-1,7% fastighetsskatt
            2% amortingar

            Idag:

            2% ränta
            Fastighetsskatt?
            1-1,5% amorteringar

            Motiverar en ökning på 3,3 gånger.

            Utöver det har vi haft en ökning av den disponibla inkomsten, inflationsjusterat, på 50%, eventuellt mer, det var 2012.

            Idag: Sparkvot 8,1% exklusive pensioner, högst i EU
            1996: Sparkvot 1,1% exklusive pensioner

            Totala skulder jämfört med tillgångar är idag procentuellt lägre idag än 1996 även om vi INTE räknar in bostäderna som en tillgång.

          • Tack för konkreta, intressanta och spännande siffror. Priset är alltid rätt eftersom det är vad marknaden är villig att betala. Men alla de faktorer som du räknande upp kommer troligtvis att förändras till det sämre (för låntagaren). Räntan kan inte bli lägre. Disponibel inkomst sjunker när skatterna höjs. Amorteringskravet innebär inte att man SKA amortera utan också hur mycket.

            Priserna förutsätter att bankerna kan förmedla extremt förmånliga lån, och det förutsätter i sin tur att de har tillgång till extremt billiga pengar. Jag vill inte sätta min ekonomiska framtiden på att så alltid kommer vara fallet.

            Tack igen för att du breddade bilden!

      • Ja, är ju ett intressant ämne, många åsikter om ämnet.

        Amorteringskrav. Bankerna kräver amortering, ingen som tar ett lån idag slipper undan amortering och bankerna har redan själva infört de ”nya” kraven.

        http://omni.se/topic/4b0d8af9-4a18-4d0e-aef0-3dfd902cc460/f160d627-dd19-408b-b8c8-d7d0d116a709

        Raketuppgång. Uppgången fortsatta ju även efter beslutet att FI inte hade mandat att införa amorteringskrav, men hade säkert en viss psykologisk effekt.

        Fri hyressättning. Ja, fri hyressättning påverkar säkerligen bostadspriserna positivt, men sen ligger ju en lägenhet i London på 200k/kvm. Tveksam till att det är enbart på grund av fri hyressättning…snarare utbud/efterfrågan. Finns ju andra ex. München, Paris etc. alla dessa bostadsmarknader ligger på en väldigt hög nivå och har fortsatt att öka på grund av brist på utbud och en ökande efterfrågan.

        Får inte hyra ut sin lägenhet. Jo, det får man numera och priset är i praktiken upp till hyresgästen och hyresvärden att avtala om. Så man får en ganska bra marginal om man skulle vilja hyra ut sin bostadsrätt.
        http://www.regeringen.se/…/en-ny-lag-om-privatuthyrning…

        Ett subjektivt värde. Det är ju så en marknadsekonomi fungerar, Spotifys, Apples, Teslas, Übers och alla företag som befinner sig i en marknadsekonomi värderas ju mer eller mindre utefter eventuella framtida möjliga vinster.

        Procentsatser. Är en ren subjektiv bedömning från min sida, precis som din bedömning mfl. om en kommande bostadsbubbla. I slutändan är ju allt spekulation, ingen kan räkna sig fram till det här, vilket är charmen med en marknadsekonomi. Framtiden får utvisa.

        Vad innebär en bostadsbubbla? En nedgång på 10%, 20%, 30%, 40%….?

        • Tack för ett fantastiskt bra replik! Jag bedömer inte alls din analys som otrolig. Men jag bedömer mitt scenario som tillräckligt troligt för att risken ska vara alltför hög. Har svårt att tänka mig att gå in i en sådan stor investering med motsvarande risk.

          Framtiden får utvisa. Om ett år stämmer vi av läget igen. Smiley smile

          Alla hyresvärdar och nästan alla bostadsrättsföreningar avslår andrahandsuthyrning på längre än ett år.

          Det subjektiva värdet på tulpanlökar, IT-aktier och bostäder runt om i världen har visat sig inte vara så träffsäkra. Jag försöker göra mina privata affärer med samma logik som jag gör mina entreprenöriella.

          Jag har inte en aning om hur mycket ett prisfallet kommer bli.

          • Kan säkert vara rätt att avvakta 1-2 år, men det finns en risk i att vänta. Min erfarenhet är att det är bättre att agera snabbt och acceptera en viss risk än att avvakta och vänta på exakt rätt tillfälle att göra en investering. Alternativen är ju inte riskfria heller, aktiemarknaden ser jag som en högre risk och många analytiker pratar om en framtida kraftig nedgång.

  9. Delar din åsikt. Det som är ännu värre är att stater lånar pengar till och från varandra utan att ha någon som helst möjlighet att betala tillbaka. Ett pyramidspel.

    Alla är fångade i en rävsax. Enligt min mening handlar det i grunden om att ompröva de marknadsteorier som är dominerande idag. Om man inte förändrar fundamentet kommer resultatet upprepas gång på gång.

    Martin Armstrong var namnet. The Predicter.

  10. Nothing but return

    Måste bara länka en sak som sammanställer lite relevant data med tanke på amorteringskravet. Det framgår in i artikeln men amorteringskravets påverkan gör att snittamorteringen som idag är 1660 kr kommer behöva öka med ca 400 kr per person.

    https://nexus.nordea.com/#/article/22025

    Tydligen har vi den högsta sparkvoten sedan 1964 om inget händer, som sagt, det finns gott om faktorer som talar emot en bostadsbubbla. En intressant detalj tycker jag är att inför kriserna både 90, 2000 och 2008 var sparkvoten negativ, det är därför jag gärna följer den. Säger något om läget i samhället och hushållens inställning och ekonomiska ansvarstagande.

    Mvh

  11. Var en minre bubbla 2008 normal ränta o prisfall sedan gick konjekturen ner räntesänkningar o skattelättnader mm.Sedan fortsatte uppgången.Så fort räntorna går upp för mycket så försämras köpkraften o Riksbanken sänker.Bostadskris Storstäderna så priserna kommer stiga ändå minst 10% på 15år.

Leave a Reply

Your email address will not be published.